nieruchomość na wynajem · prywatnie vs spółka · 2026

Najem nieruchomości: prywatnie na ryczałcie czy przez spółkę?

Od 2022 r. mieszkania nie da się już amortyzować podatkowo — to przesunęło mieszkaniówkę w stronę trzymania prywatnie, gdzie działa ryczałt (8,5% / 12,5%) i zwolnienie ze sprzedaży po 5 latach. Spółka wciąż wygrywa przy lokalach użytkowych (amortyzacja wraca) i przy skali. Policz oba warianty — od czynszu po sprzedaż.

Ryczałt (najem prywatny)

8,5% / 12,5%

Sprzedaż po 5 latach (prywatnie)

0% PIT

Mieszkanie: amortyzacja

brak

Lokal użytkowy: amortyzacja

2,5% / 10%

kalkulator

Co zostanie w kieszeni z najmu i ze sprzedaży?

Wszystko liczy się w Twojej przeglądarce — nic nie wysyłamy na serwer. Kwoty poniżej są przykładowe.

Wartość nieruchomości

cena zakupu

Czynsz najmu / miesiąc

przychód z wynajmu

Koszty roczne (bez amortyzacji)

zarządzanie, ubezpieczenie, remonty, podatek od nieruchomości

Rodzaj nieruchomości

decyduje, czy w spółce działa amortyzacja

Status spółki (CIT)

Ryczałt prywatny — próg 12,5%

Okres trzymania10 lat

powyżej 5 lat — sprzedaż prywatna bez PIT

Wzrost wartości3,0%/rok

roczna aprecjacja nieruchomości

Lokal użytkowy w spółce

stawka amortyzacji (tylko dla użytkowej)

Prywatnie — ryczałt

Najem / rok

Podatek od czynszu—

Netto do kieszeni / rok—

Sprzedaż

Podatek od zysku—

Netto zysk ze sprzedaży—

Łącznie

Najem + zysk, do kieszeni—

Przez spółkę z o.o.

Najem / rok

CIT od dochodu —

Netto do kieszeni / rok (po dyw.)—

Sprzedaż

Podatek od zysku (CIT + 19%)—

Netto zysk ze sprzedaży—

Łącznie

Najem + zysk, do kieszeni—

prywatnie — narastająco do kieszeni spółka — narastająco do kieszeni

jak to czytać

Amortyzacja zniknęła — inwestycja została

Reforma 2022 zabrała tylko jedną tarczę podatkową (amortyzację mieszkań), nie sam sens inwestycji. Nieruchomość dalej zarabia czynszem i wzrostem wartości. Zniknął trik, w którym „papierowa" amortyzacja zbijała dochód z najmu do zera — dziś czynsz jest opodatkowany pełniej, ale to wciąż może być dobra lokata kapitału.

Prywatnie (ryczałt) wygrywa, gdy…

to mieszkanie — i tak nie zamortyzujesz go w spółce,
trzymasz ponad 5 lat — sprzedaż bez PIT,
czynsz mieści się w 8,5% (do 100k, z małżonkiem 200k),
chcesz prostoty i pieniędzy od razu „na rękę", bez dywidendy.

Spółka wygrywa, gdy…

to lokal użytkowy — amortyzacja wraca (2,5% lub 10% dla używanego),
budujesz portfel i reinwestujesz zysk zamiast go wypłacać,
chcesz oddzielić ryzyko i odliczać realne koszty (odsetki, zarządzanie),
finansujesz zakup pożyczką wspólnika — kapitał wraca bez podatku.

idź dalej

Policz finansowanie i wypłatę

Pożyczka wspólnika →

Finansujesz zakup ze swoich środków? Odsetki 19%, kapitał wraca bez podatku i bez PCC.

Estoński vs klasyczny CIT →

Jeśli reinwestujesz zysk z najmu przez spółkę — sprawdź, który reżim CIT się opłaca.

Wypłata ze spółki →

Zysk z najmu w spółce trzeba jeszcze wyprowadzić — policz najtańszą drogę.

Amortyzacja środka trwałego →

Lokal użytkowy amortyzujesz — liniowo, degresywnie czy jednorazowo? Policz wartość tarczy CIT.

niuanse, które zmieniają rachunek

Zanim kupisz

Mieszkanie w spółce — bez amortyzacji. Od 2023 r. lokali mieszkalnych nie amortyzuje się ani w PIT, ani w CIT, niezależnie od daty zakupu. W spółce odliczysz od czynszu realne koszty (odsetki, zarządzanie, remonty), ale nie odpis od wartości budynku. Lokal użytkowy amortyzujesz normalnie.
Najem prywatny to obowiązkowo ryczałt (od 2023 nie ma już opcji skali). Bez ZUS i bez składki zdrowotnej. Koszty w ryczałcie się nie liczą — podatek jest od przychodu, nie od dochodu.
Zwolnienie po 5 latach — tylko prywatnie. Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego po upływie 5 lat (od końca roku nabycia) jest bez PIT. Sprzedaż wcześniej — 19% od dochodu (chyba że ulga mieszkaniowa). Spółka takiego zwolnienia nie ma — zysk ze sprzedaży to CIT, a wyjście do wspólnika to jeszcze 19%.
PCC i VAT przy zakupie. Rynek wtórny to zwykle PCC 2% od ceny. Zakup od dewelopera to VAT (8% mieszkania / 23% lokale użytkowe) — do policzenia osobno, poza tym kalkulatorem.
Podatek od nieruchomości bywa znacznie wyższy dla lokalu zajętego na działalność gospodarczą (stawka „firmowa") niż dla mieszkania wynajmowanego na cele mieszkaniowe — uwzględnij to w kosztach rocznych.
Model zakłada, że kapitał (cena zakupu) wraca do Ciebie bez podatku w obu wariantach — prywatnie wprost, w spółce np. przez zwrot pożyczki wspólnika. Amortyzację użytkowej liczymy od pełnej wartości (w praktyce bez gruntu). To narzędzie jest orientacyjne — nie zastępuje księgowego ani doradcy podatkowego.

FAQ

Częste pytania

Czy najem prywatny można rozliczać na zasadach ogólnych (skala)?

Nie. Od 2023 r. najem prywatny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Skala i koszty (w tym amortyzacja) nie mają tu znaczenia — podatek liczy się od samego przychodu.

Czy zapłacę podatek przy sprzedaży mieszkania?

Jeśli sprzedajesz nieruchomość z majątku prywatnego po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia — nie płacisz PIT. Przy sprzedaży wcześniej podatek wynosi 19% od dochodu, ale można go uniknąć przez ulgę mieszkaniową (przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe). W spółce tego zwolnienia nie ma.

Czy zamortyzuję mieszkanie kupione przez spółkę?

Nie — zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych obowiązuje też w CIT. Możesz odliczyć od czynszu realne koszty (odsetki od kredytu, zarządzanie, remonty, ubezpieczenie), ale nie odpis od wartości mieszkania. Amortyzacja wraca dopiero przy lokalach użytkowych (niemieszkalnych).

Czy od najmu prywatnego płacę składkę zdrowotną?

Nie. Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie jest działalnością gospodarczą, więc nie podlega ani ZUS, ani składce zdrowotnej. To jedna z przewag trzymania mieszkania prywatnie zamiast przez spółkę.

Kiedy spółka opłaca się do wynajmu?

Przy lokalach użytkowych (amortyzacja obniża CIT), przy budowie większego portfela i reinwestowaniu zysku bez bieżącej wypłaty, oraz gdy zależy Ci na oddzieleniu ryzyka. Wadą jest podwójne opodatkowanie przy wyjściu (CIT od zysku + 19% od dywidendy) i brak 5-letniego zwolnienia ze sprzedaży.

Czy zysk ze sprzedaży w spółce jest podwójnie opodatkowany?

W praktyce tak: zysk ze sprzedaży to dochód spółki opodatkowany CIT, a żeby trafił do Ciebie prywatnie — dochodzi 19% od dywidendy. Prywatne trzymanie ponad 5 lat pozwala tego uniknąć w całości. Kapitał (cena zakupu) można natomiast wyprowadzić bez podatku, np. spłatą pożyczki wspólnika.

Kalkulator orientacyjny — nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stawki obowiązujące w 2026 r.; przed decyzją zweryfikuj wyliczenie z księgowością. Model pomija PCC/VAT przy zakupie i zakłada odzyskanie kapitału bez podatku w obu wariantach. Wszystko liczy się lokalnie w Twojej przeglądarce.